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盘锦市人民政府关于化解房地产库存的若干意见
发布时间：2016-12-03
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盘政发〔2016〕24号
各区、县人民政府，辽东湾新区、辽河口生态经济区管委会，市政府各部门、各直属机构：
为有效化解全市房地产库存，加快“十三五”时期新型城镇化建设进程，为经济增长注入持续动力，推进全市房地产业健康发展，根据国家和省有关政策精神，在继续落实我市《关于促进2015年房地产业平稳健康发展的意见》及《关于促进房地产业长远平稳健康发展的实施意见》基础上，结合我市实际，提出如下意见：
一、各区县、经济区是推动本地区房地产市场健康发展、化解房地产库存工作的责任主体。要切实开展本地区房地产库存情况的调查摸底工作，按月汇总分析四类库存变化情况，因地制宜采取措施，力争用2年时间将房地产库存调整到合理水平。
二、下决心管控土地出让。统筹安排住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等。做到住房土地供应量与住房库存量挂钩，库存量在消化到合理水平前不新增土地供应量；做到住房新开工量与住房销售量挂钩，年度新开工量控制在上年度销售量50%以内。合理控制开发用地供应节奏，减少房地产开发用地供应。库存严重的地区要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。
三、鼓励农民进城购房，全面推进居住证制度。发展农业适度规模经营，积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，在大洼区先行推进国有农场职工住房及用地使用权转让试点，适当时机在全市推广，在试点范围内鼓励农民用自有住房按等价原则置换开发企业存量房，鼓励开发商对农民宅基地进行复耕，政府以建设用地进行置换，由开发企业建设新农村。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇。
四、加快培育发展住房租赁市场。建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。鼓励房地产开发企业将其持有库存商品房向社会出租。拓展住房租赁机构融资渠道，推进房地产投资信托基金试点。鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应。实行市场租金、分档补贴，支持从租赁市场筹集公共租赁住房房源。
五、加大住房公积金贷款支持力度。住房公积金个人贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。扩大住房公积金覆盖范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金体制。加大对个体经济、私营经济、混合所有制企业、外资经济等非公有制经济单位的扩面力度，做到应缴尽缴。
六、加快推进城镇棚户区和城中村改造，提高棚改货币化安置比例。坚持“实事求是、尽力而为、量力而行、如期完成”的工作原则，破解资金筹措难、征收拆迁难、后期管理难等问题，确保完成全市棚户区改造任务。将棚改货币化安置比例提高至70%。通过搭建平台组织棚改居民团购住房，采取货币化安置的棚改居民购买商品住房时，购房成交价格不超过货币补偿额的，免征新购房屋契税；购房成交价格超过货币补偿额的，差价部分契税由区县、经济区予以全额补贴。支持开发企业适当调整套型结构，满足棚改居民住房需求。
七、实行契税补贴政策。对新建商品住宅及二手住宅交易缴纳的契税全额补贴，对新建非住宅交易缴纳的契税按50%予以补贴，补贴资金由区县、经济区财政承担（补贴时限截止至2016年12月31日）。鼓励开发企业实施成本核算，组织团购，采取让利促销手段，促进商品房销售。
八、认真办好房交会。2016年，全市至少召开3次房交会。
九、落实住房货币化补贴政策。享受住房货币化补贴政策的职工，购买新建商品住房，经本人申请，可提前领取住房货币化补贴资金。
十、开发项目位于城区及郊区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%；开发项目位于其它地区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。
十一、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整至2%，普通住宅土地增值税预征率调整至1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。
十二、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
十三、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
十四、促进楼宇经济发展。提高审批效率，引导企业对现有闲置楼宇根据实际需要进行改造，完善相应功能，发展楼宇经济，促进大众创业、万众创新。鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为“电商”用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。楼宇改造出租后，产生的土地使用税由区县、经济区全额补贴。
十五、鼓励房地产企业降价促销、并购重组。通过加强宣传和政策引导，增强房地产企业对市场未来合理预期，在供给端鼓励房地产企业适当降低房价。促进房地产企业兼并重组，防控企业资金紧张风险，实现资源的优化配置和合理流动，进而提高产品品质，促进商品房销售。鼓励开发企业根据市场需求，调整住宅套型结构。
十六、支持首套房贷款申请。实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买普通商品住房的，均视为首套房贷款申请。各商业银行和住房公积金管理机构应对首套房贷款申请给予支持，按相关规定执行首套房首付比例、贷款利率等优惠政策。
十七、清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等。无法律、法规明确规定的，坚决取消；收费标准过高的，适当降低。
十八、进一步梳理房地产开发建设审批流程。未按期限要求向社会公开或已公开但未在清单中的审批环节和收费项目，相关部门或单位不得实行审批或收费。
盘锦市人民政府
2016年6月7日
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