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双区政办发〔2020〕43号 关于印发双台子区进一步加强物业管理工作实施方案的通知
双台子区进一步加强物业管理工作实施方案
为适应双台子区物业管理发展的新形势，积极推行住宅小区物业服务的分类管理和规范化管理，促进全区物业服务水平的全面提升，营造更加安全、舒适、文明、和谐的宜居环境，根据国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》和《盘锦市物业管理条例》相关规定，结合我区实际，制定本实施方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，聚焦全面改善广大居民生活环境，按照“条块结合、以块为主、综合协调、属地管理”原则，充分发挥智慧城市建设在物业管理的作用，创新物业管理模式和管理机制，强化党组织在基层物业管理中的领导地位，将物业管理全面纳入基层社会治理体系，充分调度街镇和社区工作主动性，进一步提升物业服务品质，补齐新冠疫情凸显的群防群治短板，切实维护业主和物业服务企业合法权益，提高业主对住宅小区物业管理工作的满意度、和谐度，全面提升全区社会治理能力现代化。
二、工作目标
力争到2021年底,基本建立起街镇和区级部门管理机制完善、物业服务企业专业服务到位、业主自我管理服务规范的住宅小区物业管理体系，物业管理覆盖率达到100%，广大居民对住宅小区物业管理的满意度明显提升。
（一）住宅小区物业服务企业所管项目有效投诉率较低，行业平均满意率达到90%以上。拥有辽宁省物业管理示范住宅小区1个，盘锦市物业管理优秀住宅小区3个。
（二）有条件的商品房住宅小区业主委员会组建率达到100%。
（三）老旧住宅小区在2020年12月底前，总体完成物业服务提升工作。
三、工作机制
按照“物业管理部门具体指导监督，街镇组织实施，各相关部门配合”的原则，建立上下联动，齐抓共管的体制机制，共同开创我区物业管理工作新局面。
（一）健全组织体系
成立双台子区住宅小区物业管理工作领导小组,由区长任组长,分管副区长任副组长,成员由区各相关部门、街镇主要负责人组成,负责全区住宅小区物业管理工作的统筹协调、政策制定、监督指导等工作（详见附件1）。
（二）夯实主体责任
各街镇对辖区内小区物业管理工作承担主体责任。
1.街镇要将小区物业管理纳入社区综合管理体系，对小区综合管理负总责。主要负责监督指导物业承接查验工作；指导首次业主大会会议筹备组、业主大会和业主委员会成立，监督指导业主大会、业主委员会履行职责；组织成立物业管理委员会；组织召开物业管理协调会议，调解物业管理纠纷；采集业主、业主委员会、物业服务企业及项目负责人信用信息，组织开展业主满意度调查；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法违规决定；负责原物业服务企业撤离后，新物业服务企业选聘前的应急管理。
2.街镇要充分运用社区网格化管理平台，借助城市管理职能下沉，整合物业管理、城市执法的信息和资源，发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势，联动督促相关职能部门落实行政监管和执法责任，解决小区综合管理中的实际问题。
3.法律法规规定的其他职责。
（三）落实行业监管责任
区住房和城乡建设局要充分发挥牵头抓总作用，依法加强物业服务市场监管。主要履行下列职责：
1.负责对辖区内物业服务活动的日常指导与监管，组织实施对所辖街镇、各相关部门物业管理工作情况的监督指导和检查考核；负责处理辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉;负责监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为。
2.健全市场准入制度，督促指导开发建设单位在新建住宅小区销售前，开展前期物业服务企业招标投标等活动，依法依规选聘物业服务企业，落实履约保证金制度。督促开发建设单位与物业服务企业落实住宅小区承接查验制度。
3.实行“四公开一监督”（公开物业服务人员姓名和照片、内容和标准、收费价格、报修和投诉监督电话，特约服务项目实行明码标价）制度，强化物业服务质量监督检查，落实物业服务日常巡查通报制度，督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。
4.建立健全物业企业信用档案和物业服务质量考评体系，定期公布物业服务企业诚信记录和“红黑榜”，促进市场优胜劣汰。凡物业服务企业信用档案有不良行为记录的，不得承揽新小区物业服务。
5.建立分类、梯次培训机制，切实抓好物业管理部门、街镇、业主委员会、物业服务企业培训工作，全面提升物业管理服务行业整体素质。
6.负责监督住宅小区（各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装项目等）工程质量和安全，参与重大建筑工程质量、安全事故的调查处理，做好建设工程竣工验收备案管理工作。
（四）发挥相关职能部门作用
1.区自然资源分局在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查；
2.区不动产中心负责在办理不动产登记时，注明物业服务用房建筑位置、面积等事项；
3.区城市管理综合行政执法局负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定等行为；
4.区发展和改革局、市场监督管理局负责规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费等行为；
5.区公安分局负责治安、犬只饲养管理等行为；
6.区工业和信息化局负责协调电力部门对电力设施进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力引起的矛盾纠纷；协调通信管理部门监督管理新建物业通信配套设施建设及共享使用等工作；
7.区环境保护局负责违法排放水污染物等监督检查；
8.区消防救援大队监督物业服务企业对共用消防设施的维护管理，依法查处占用消防通道、毁坏消防设施等行为；
9.其他按照法律、法规规定的职责负责物业管理相关工作。
（五）建立红色物业管理
积极引导全区广大党员干部参与所在小区的物业管理和业主委员会选举工作，实现物业企业、业委会党建全覆盖。建立健全物业行业协会党组织管理机制，创新推动党的建设与行业指导监管有机融合、互促互进。力争到2020年底，每个街镇物业党建试点不少于两个，以进一步提升业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖率，确保多方联动服务机制的有效运行。鼓励社区两委班子成员、骨干进入业主委员会，直接参与业主委员会选举；建立健全业主协商议事会议、定期财务公开等制度，切实完善物业管理运行机制。
四、工作重点
（一）因地制宜，全面实施住宅小区分类管理
1.新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业管理。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化管理服务。
2.有物业管理住宅小区。街道办事处为主体，相关职权部门紧密配合，负责监督、管理辖区内物业服务小区；要求物业服务企业按照签订物业服务内容、标准执行，明确物业服务企业与小区内业主权利义务关系，通过物业服务人员自身业主水平提升，为业主提供更好的服务，提升业主对小区服务的满意度。
3.改造后的老旧住宅小区物业。根据居民需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，街道社区居委会组织召开业主大会，选举产生业主委员会，完成物业化管理。对改造后具备条件的老旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务或实行业主自治管理。
4.弃管小区及零散片区物业。对暂时无条件推行市场化运作和业主自治的弃管小区及零散片区住宅小区，按属地管理原则，由街镇、社区会同相关部门提供保洁、保绿等基础性管理服务，并探索有偿式服务。
（二）突出重点，切实抓好物业管理的规范运作
1.严格执行物业承接查验制度。健全完善物业承接查验监督管理制度，明确新建小区物业承接查验的具体内容，严格执行物业承接查验制度，确保接收物业权属明确、资料完整、质量合格、配套齐全。
2.规范物业项目前期管理。新建的物业项目在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。
3.规范物业相关合同管理。开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同；业主委员会成立后，应代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，明确各自权利、义务和责任。
4.规范物业服务行为。建立物业服务标准化体系，完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况，强化物业信用信息管理，健全物业服务投诉责任机制，完善退出机制，确保物业服务企业更好完成物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。
（三）完善机制，扶持物业服务行业发展
1.合理规范物业服务收费、定价。对普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，建立完善的政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制，保障性安居工程、老旧住宅小区实行市场调节价；新建商品住宅或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行政府指导价。
2.提高物业管理费收缴率。物业服务企业要按照法律法规及物业服务合同约定合理收取物业管理费，对不按时足额缴纳物业管理费的业主,可通过书面告知所在单位、小区内公示等方式催缴。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业管理费，且经生效法律文书确认的,将其纳入信用信息管理。
3.加大政府培育和支持力度。建立健全物业考核奖励机制,引导和鼓励物业服务企业做大做强,推动现代物业服务业发展。
4.鼓励社会组织参与物业服务。鼓励支持住宅小区引入专业社会组织,提供法律援助、文化建设、社会工作、科学健身等专业服务,满足业主多元化物业服务需求。
（四）积极引导，规范业主自治管理
1.完善选举制度。进一步完善业主大会和业主委员会选举制度,健全业主管理、约束机制,业主委员会成立前或换届(辞职)的过渡期内，由社区党组织监督、指导物业服务企业的服务行为。
2.规范财务制度。业主委员会财务情况按相关规定定期公布,接受全体业主监督,在管理规约中要明确业主代表经业主委员会或社区党组织同意可以查阅业主委员会财务状况,发现问题可要求业主委员会做出书面解释。
3.健全监督制度。建立物业管理活动业主监督制度,在管理机制健全的小区试点成立业主委员会的监督检查组织,加强对业主委员会的监督。
（五）依法调解，化解物业矛盾纠纷
建立完善物业纠纷调解机制，强化属地调解职能,切实做到小事不出社区、大事不出街镇。各街镇物业纠纷调解委员会要妥善协调小区业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系,积极化解矛盾纠纷。
五、实施步骤
第一阶段：准备阶段（2020年6月底前完成）
1.各街镇、区住房和城乡建设局、物业服务企业，结合本区特点，制定物业管理工作具体实施方案。
2.各街镇要成立物业管理工作领导小组，明确工作内容、要求、完成时限和工作分工，确保责任落实。
3.各街镇要在区住房和城乡建设局指导下深入开展调查摸底工作，全面完成辖区内住宅区分类，建立住宅小区分类管理档案和制度。
4.各街镇要通过入户发放宣传单、张贴公告等方式加大宣传力度，做到家喻户晓、人人皆知，为实现物业管理全覆盖营造良好氛围。
5.各街镇要指定科室承办物业管理工作，落实专职人员负责辖区内物业管理工作。制定各种工作制度并上墙公示，建立各种物业管理台账。
第二阶段：实施阶段（自2020年8月1日起）
各街镇根据本方案要求具体组织实施，全面推进物业管理提升工作，对辖区内的住宅小区进行分类管理。
第三阶段：检查考核（自2020年10月1日起）
由区住房和城乡建设局制定考评细则对各街镇物业管理工作落实情况予以督导考核，街镇要加强对辖区内物业服务企业和其他管理单位的常态化检查考评。
六、工作要求
（一）落实承接查验，夯实物管基础
切实规范开发项目物业共有部位、公用设施验收标准及物业服务企业承接查验流程，杜绝因物业共有部位、共有设施产生遗留问题，切实维护业主权益。
（二）实行分类管理，提升物管水平
以街镇为单位对所辖区域内住宅小区进行分类，建立物业管理台账，规范物业服务企业运作，通过制度规范化、服务精细化、逐步提升全区物业管理服务水平。
（三）规范业主自治，引导理性维权
各街镇、社区要按要求对业主委员会工作进行指导。充分发挥业主大会和业主委员会在社区管理和物业服务中的积极作用，培养业主委员会自我管理、自我约束、自我决策的能力，不断畅通业主诉求渠道，健全物业管理纠纷调解机制。
（四）推行星级评选，树立行业品牌
广泛开展星级物业服务项目评选活动，以验收考评为抓手，将物业企业的服务管理行为纳入规范化管理轨道，引导物业行业从“做好”“保运转”向“做精”“树品牌”转变。
（五）构建三级联动，实现齐抓共管
积极构建区、街镇、社区三级联动工作机制，实现物业管理与社会事务管理工作有机结合，做到事前预防、事中化解、事后巩固，确保矛盾不激化，影响不扩大，问题不上交，切实维护社会稳定。
（六）强化市场监管，建立淘汰制度
完善物业服务企业公开招标制度，强化新建开发小区设计、施工阶段的物业企业前期介入。加强对物业服务企业的社会监督，对物业服务企业的物业管理服务活动进行监督检查，其监督意见作为物业服务企业资质审核和诚信档案建立的依据。强化物业服务企业动态监管，及时督促整改物业小区存在问题，严厉查处违法违规行为。
